By Hafifah Aman 
سي إن إن
—
يرغب العديد من الأميركيين في شراء منزل، ولكن ليس لديهم عشرات الآلاف من الدولارات كدفعة أولى.
ذلك الحاجز الضخم على الطريق خطة الرهن العقاري الجديدة بنسبة صفر في المئة تم إطلاقه قبل أسبوعين من قبل أحد أكبر مقرضي الرهن العقاري في البلاد.
ومع ذلك، فإن برنامجًا جديدًا من United Wholesale Mortgage يثير قلق بعض الخبراء بشأن الكيفية التي يمكن أن تأتي بها هذه القروض بنتائج عكسية على أصحاب المنازل – خاصة إذا توقفت أسعار المنازل عن الارتفاع. وبالنسبة للبعض، فإنه يعيد ذكريات سيئة انهيارات الرهن العقاري وأدى ذلك إلى الأزمة المالية عام 2008.
وقال UWM، بقيادة مات إشبيا، المالك الملياردير لفريق Phoenix Suns NBA، إن مشتري المنازل المؤهلين لا يحتاجون إلى دفعة أولى.
صور كريستيان بيترسون / جيتي
مالك فينيكس صنز، مات إشبيا، ينظر خلال النصف الأول من مباراة الدوري الاميركي للمحترفين ضد أوكلاهوما سيتي ثاندر في مركز فوتبرينت في 08 مارس 2023 في فينيكس، أريزونا.
وبدلا من ذلك، فهو يسمح للمشترين بدفع 97٪ من قيمة المنزل برهن عقاري أول، ثم دفع نسبة 3٪ المتبقية (ما يصل إلى 15000 دولار) كرهن عقاري ثان.
لا يكسب هذا الرهن العقاري الثاني فائدة، ولكن يجب سداده – كدفعة كاملة – عند بيع المنزل، أو سداد الرهن العقاري أو إعادة تمويل المالك.
“الطلب مرتفع”
هذه القروض العقارية مفتوحة فقط لمشتري المنازل لأول مرة وأولئك الذين لا يزيد دخلهم عن 80% من متوسط دخل المنطقة.
وقال أليكس إليزاي، كبير مسؤولي الإستراتيجية في UWM، لشبكة CNN: “الطلب الأولي ضخم. لقد قدمنا بالفعل بضعة آلاف من القروض”.
وقالت UWM إنه لا يوجد مقرض جملة آخر أو شركة رهن عقاري غير مصرفية تقدم مثل هذا البرنامج على المستوى الوطني. (UWM هو مقرض الجملة الذي يربط مشتري المنازل وأصحاب العقارات مع سماسرة الرهن العقاري من خلال منصة Mortgage Matchup. وفي وقت سابق من هذا الشهر، تم تسمية Mortgage Matchup الشريك الرهن العقاري الأول من الدوري الاميركي للمحترفين وWNBA.)
ومع ذلك، يشعر البعض بالقلق من أن هذا النوع من الرهن العقاري يمكن أن يسبب مشاكل لأصحاب المنازل.
ويتمثل الخطر الرئيسي في أن أصحاب المنازل يبدأون حياتهم بدون رأس مال لأنهم لا يقومون بسداد دفعة أولى.
وهذا يعني أنه إذا هدأت سوق الإسكان الساخنة فجأة وانخفضت قيمة المساكن، فسوف يجدون أنفسهم تحت الماء على الفور (أكثر من قيمة المنزل).
يمكن أن يكون ذلك مشكلة إذا كان صاحب المنزل بحاجة إلى البيع بسرعة، ربما لأنه فقد وظيفته، أو واجه صعوبات مالية، أو اضطر إلى الانتقال إلى مكان آخر.
وفجأة، سيكونون في مأزق لسداد الرهن العقاري الثاني. ولأنها تحت الماء، فإن بيع المنزل لن يولد ما يكفي من النقود لسداد القرض.
وقالت باتريشيا ماكوي، الأستاذة في كلية الحقوق بجامعة بوسطن: “إذا لم يكن لدى صاحب المنزل الأموال النقدية لتغطية الفرق، فسوف يتخلف عن سداد الرهن العقاري الثاني ويخاطر بحبس الرهن وأضرار الائتمان”.
وقال ماكوي، وهو منظم سابق للرهن العقاري في مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB)، إن هذا السيناريو “حدث خلال أزمة الرهن العقاري، عندما كان الملايين من أصحاب المنازل تحت قروض الرهن العقاري الخاصة بهم ودخلوا في حالة تخلف عن السداد”. “لقد حدث ذلك من قبل ويمكن أن يحدث مرة أخرى.”
وكانت فقاعة الإسكان التي ظهرت في عام 2006 تتغذى جزئياً على الانفجار في الإقراض للمقترضين من ذوي الرهن العقاري الثانوي. في سنوات ما قبل الفقاعة، توصل المقرضون إلى منتجات جديدة مثل الرهون العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل وقروض الدفعة الأولى التي تضخمت عندما انهارت أسعار المساكن في نهاية المطاف.
وبطبيعة الحال، سوق الإسكان مشتعل الآن. وصلت أسعار المنازل إلى مستويات قياسية والطلب قوي للغاية لدرجة أن عددًا قليلاً من المنازل يتم بيعه أعلى من السعر المطلوب بعد كل حروب المزايدة النقدية.
ومع ذلك، هناك مشكلة محتملة أخرى وهي أن أصحاب المنازل يمكن أن يحبسوا أنفسهم بأسعار فائدة مرتفعة على الرهن العقاري يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة.
وذلك لأن صاحب المنزل يجب أن يسدد الرهن العقاري الثاني بالكامل من أجل إعادة التمويل بسعر أقل. وربما لا يكون لديهم ما يكفي من المال للقيام بذلك.
قد يكونون عالقين بمعدلات أعلى لأن المقرضين لن يسمحوا للمقترض بإعادة التمويل إذا لم يبنوا ما يكفي من الأسهم في المنزل.
هناك خيارات أخرى للقروض العقارية الصفرية. على سبيل المثال، بدأ بنك أوف أمريكا خطة الرهن العقاري ذات الدفع الصفري 2022 لمشتري المنازل لأول مرة في بعض الأحياء السوداء والإسبانية.
مثل سعر البنك ملاحظات: هناك قروض سكنية غير مؤهلة في المناطق الريفية بدعم من وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، بالإضافة إلى قروض للمحاربين القدامى والأزواج الباقين على قيد الحياة بضمان وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA).
قالت Anneliese Lederer، كبيرة مستشاري السياسات في مركز الإقراض المسؤول، إنه من المهم أن يفهم أصحاب المنازل الذين يفكرون في برنامج قروض UWM الشروط والأحكام.
قال ليدرير: “إن استخدام خطوط ممتعة مثل “بدون دفعة أولى” أمر مثير ورائع، ولكن عليك أن تقرأه بعناية”، “يمكن أن يكون منتجًا رائعًا للأشخاص الذين يستطيعون تحمل تكاليف الرهن العقاري ولكن ليس لديهم دفعة أولى للوصول إليها”. ملكية المنزل ولكن السؤال هو: كيف يمكنك سداد هذا الرهن العقاري الثاني؟ ما هي الخطة الآن؟
وقال دينيس كيليهر، الرئيس التنفيذي لمنظمة Better Markets، وهي منظمة غير ربحية تدعو إلى تنظيم مالي أكثر صرامة، لشبكة CNN إنه يشعر بالقلق من أن منتج الرهن العقاري هذا قد يضر ببعض المقترضين إذا تعثر سوق الإسكان.
وقال كيليهر: “طالما استمرت أسعار المساكن في الارتفاع بشكل كبير، فإن هذه القروض العقارية ستكون قنابل موقوتة – تماما مثل القروض العقارية عالية المخاطر”. “إن لديها القدرة على تحويل الحلم الأمريكي بملكية المنزل إلى كابوس على الفور.”
وأشار كيليهر إلى أنه حتى لو ارتفعت أسعار المنازل بشكل حاد الآن، فليس هناك ما يضمن استمرار ذلك.
وارتفعت أسعار المنازل القائمة كان الشهر الماضي بنسبة 6٪ أخرى على أساس سنوي ليصل إلى 407.600 دولار – أعلى متوسط سعر تم تسجيله في شهر إبريل.
وقال كيليهر “لا نعرف ما إذا كنا في فقاعة ستنفجر أو ما إذا كانت خطوط الاتجاه ستزداد”. “لكن دفع منتجات الرهن العقاري بنسبة 100٪ إلى الأشخاص ذوي الدخل المنخفض عندما تكون أسعار المساكن عند مستويات عالية تاريخية يجب أن يجعل الجميع قلقين للغاية”.
وقال جوناثان آدامز، الأستاذ المساعد في التمويل العقاري في جامعة سانت جوزيف، إن برنامج قروض UWM يحتوي على “جميع العناصر التي جعلت الرهن العقاري أسوأ”.
ردت UWM على هذه المخاوف، مشيرة إلى أنه يجب على المقترضين الالتزام بإرشادات الاكتتاب الأكثر صرامة.
وقال إليزاي، مدير UWM: “الأشخاص الذين يقدمون هذه الادعاءات غير متعلمين بشأن الوضع الحالي للصناعة”. “في بيئة اليوم، تتولى UWM مسؤولية ضمان الديون، مما يمنحنا الثقة بأن هذه القروض عالية الجودة.”
وقال إليزاي “إنه أمر إيجابي كبير. إنه يساعد المستهلكين ويمثل فوزا كبيرا في جميع المجالات”. “فكر في كل الأشخاص الذين يرغبون في استئجار وشراء منزل. إنه يلغي ذلك.”
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن البعض ويقول الخبراء إن معايير الائتمان تحسنت بشكل ملحوظ منذ الأزمة المالية عام 2008.
ايام ال قروض النينجا (بلا دخل، ولا وظيفة، ولا أصول) والرهون العقارية ذات الفائدة القابلة للتعديل اختفت إلى حد كبير.
وقال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بانكريت: «نحن لن نعود إلى عام 2006 هنا». “إن معايير الائتمان غالباً ما تكون بعيدة كل البعد عن سنوات ما قبل الأزمة عندما لم تكن هناك معايير على الإطلاق.”
ومع ذلك، حذر آدامز، وهو محلل سابق في وول ستريت، من أن الأشخاص الذين لا يستطيعون تحمل الدفعة الأولى وأولئك الذين يحصلون على أقل من 80٪ من متوسط الدخل (المؤهلين لبرنامج القروض هذا) قد يكونون الأكثر تضرراً من اقتصاد الإسكان. الأسعار. يسقطون
وقال آدامز: “أحد الدروس المستفادة من أزمة الرهن العقاري هو أنك لا تقدم أي خدمة للمقترضين من خلال تسهيل الحصول على قرض”.