لا توجد عبارة أخرى تحدد سوق الإسكان لعام 2023 على أنه “قفل سعر الرهن العقاري ساري المفعول” – وهو ما أدى إلى توقف الصناعة، مما أدى إلى فرض ضغوط هبوطية على كل شيء، من مستويات المخزون إلى مبيعات المنازل.
أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقل من 5٪ خلال الوباء 85% من حاملي الرهن العقاري الحاليين وفقًا لفريدي ماك، يُمنع أصحاب المنازل الحاليين من بيع منازلهم وشراء منزل آخر بسعر فائدة أعلى، والذي من المقرر أن يبدأ في أكتوبر.
لكن هل ستتغير الأمور هذا العام؟
هناك دلائل على أن ظروف السوق سوف تتحسن.
انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل مطرد خلال الأسابيع السبعة الماضية في المتوسط 6.61% للرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنةالأسبوع المنتهي في 28 ديسمبر.
وأعطت معدلات الرهن العقاري المنخفضة دفعة لمبيعات المنازل القائمة، التي ارتفعت بنسبة 0.8٪ في نوفمبر مقارنة بأكتوبر، لتنهي سلسلة من الانخفاضات استمرت خمسة أشهر، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
على أساس سنوي، انخفضت المبيعات بنسبة 7.3٪ (انخفاضًا من 4.12 مليونًا في نوفمبر 2022).
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR: “مع انخفاض معدلات الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة، نتوقع حدوث تحول كبير”.
وسيستمر النقص في المساكن
الشيء الوحيد الذي لا يتوقعه معظم الخبراء هو نهاية النقص في المنازل المعروضة للبيع.
ومع ذلك، سيكون لدى الأسر خيارات إضافية في عام 2024 من زيادة طفيفة في بناء منازل الأسرة الواحدة واستكمال الوحدات متعددة الأسر قيد الإنشاء حاليًا، ومعظمها للإيجار. المنازل”، كما يقول دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في Realtor.com.
وفي حين أن المخزون الإضافي من المنازل والشقق الجديدة سيحد من ارتفاع أسعار المنازل والإيجارات، فإنه سيمنع الأسعار من الانزلاق بشكل كبير بسبب النقص المطول.
ومع ذلك، نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري المرتفعة بسرعة أدت إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف، فقد استجابت شركات البناء من خلال خفض الإنتاج، كما يقول أوديتا كوشي، نائب كبير الاقتصاديين في شركة فيرست أمريكان.
ويقول: “يمكن لشركات البناء الآن التخلص من المنازل المتراكمة قيد الإنشاء بالفعل. ومع ذلك، حتى لو تم طرح هذه المنازل في السوق في نهاية المطاف، فإن سوق الإسكان سيظل ضيقًا من الناحية الهيكلية”.
يختلف نمو أسعار المنازل من سوق إلى آخر
على هذه الخلفية، من المتوقع أن تشهد المبيعات على مستوى البلاد ارتفاعًا متواضعًا فقط في عام 2024 بدلاً من انخفاض طويل المدى في عام 2023. يقول هيل إن النشاط العقاري يختلف بشكل كبير من سوق إلى أخرى، ومن المتوقع أن تشهد بعض المناطق ذات النمو المرتفع زيادات كبيرة.
ومن المتوقع أن يكون نشاط المبيعات والأسعار مجتمعة أعلى في المجموعتين الرئيسيتين من الأسواق. الأول، كما يقول هيل، هو الأسواق ذات الأسعار المعقولة في الغرب الأوسط والشمال الشرقي، مثل توليدو وأوهايو وروتشستر ونيويورك. أما المجموعة الثانية فهي في جنوب كاليفورنيا، حيث يمكن أن يساعد خفض معدلات الرهن العقاري في إبطاء التعافي في عام 2023 على وجه الخصوص.
بلغ متوسط سعر المنزل الحالي لجميع أنواع المنازل في نوفمبر 387600 دولار، بزيادة 4٪ عن نوفمبر 2022 (372700 دولار). سجلت جميع المناطق الأمريكية الأربع زيادات في الأسعار.
يقول يون: “أسعار المنازل مستمرة في الارتفاع”. “فقط الزيادة الكبيرة في العرض ستؤدي إلى انخفاض الأسعار.”
معدلات الرهن العقاري والقدرة على تحمل التكاليف
يتوقع معظم الخبراء أن يتراوح متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حول 6.1٪ إلى 7٪ في الربع الأول، ثم ينخفض على مدار العام.
يقول داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin: “نظرًا لأن الأسواق المالية تعتقد بشكل متزايد أن البلاد ستتجنب الركود في عام 2024، فمن المقرر أن تتجاوز معدلات الرهن العقاري أدنى مستوياتها القياسية في عصر الوباء”. “ستنخفض معدلات الرهن العقاري إلى حوالي 6.6% بحلول نهاية عام 2024. وسيؤدي الانخفاض التدريجي في المعدلات إلى جانب الانخفاض الطفيف في الأسعار إلى توفير الراحة التي يحتاجها مشتري المنازل بشدة”.
يقول جيف تايلور، المؤسس والمدير الإداري لشركة Mphasis Digital Risk، إن التقلبات في عام الانتخابات ستؤدي إلى زيادة معدلات الرهن العقاري، وبالتالي فإن نطاق تقديرات سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا سيكون في نطاق متوسط 6٪.
ويقول تايلور إنه بمعدلات 7.125% وأسعار المنازل المتوسطة الحالية، تتطلب المنازل الجديدة والقائمة دخلاً للأسرة يبلغ 111 ألف دولار و107 آلاف دولار على التوالي، بانخفاض 5%.
إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري بنسبة 1٪ إلى 6.125٪ واعتدلت أسعار المنازل بنسبة 4٪ في عام 2024، كما تتوقع إدارة الإسكان الفيدرالية، فإن تكلفة شراء منزل تم تشييده حديثًا ومنزل قائم ستكون 105000 دولار و99000 دولار على التوالي، بانخفاض 5٪.
بناء منزل جديد
ومع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري ونقص المساكن الحالي، يتوقع روبرت ديتز، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية لبناة المنازل، أن ينتعش بناء منازل الأسرة الواحدة في عام 2024. وسوف تزيد في السنة الأولى بعد الانخفاض. في عامي 2022 و 2023.
“نظرًا لانخفاض المخزون الحالي، فقد زاد البناء الجديد بحوالي الثلثبحث وتطوير يقول ديتز: “لقد كان إجمالي مخزون الأسرة الواحدة في الأشهر الأخيرة تاريخياً يتراوح بين 10٪ إلى 15٪ فقط”.
سوف يعاني البناء متعدد الأسر من انخفاض كبير. الظروف المالية صعبة وهناك حوالي مليون شقة قيد الإنشاء، وهو أعلى إجمالي منذ عام 1973.
وبالمقارنة مع عام 2023، سيكون مستوى نشاط إعادة التصميم في عام 2024 هو نفسه تقريبًا. ومع تقدم عمر المساكن، يصبح من الضروري إعادة الاستثمار (يبلغ عمر المنزل الأمريكي النموذجي ما يقرب من 40 عاما).
Swapna Venugopal Ramasamy هي مراسلة الإسكان والاقتصاد في USA TODAY. يمكنك متابعته على TwitterSwapnaVenugopal والاشتراك في النشرة الإخبارية Daily Money هنا.
“متعصب للموسيقى. مستكشف متواضع جدا. محلل. متعصب للسفر. مدرس تلفزيوني متطرف. لاعب.”