By Hafifah Aman 
واشنطن العاصمة
سي إن إن
—
إن شراء تذكرة طائرة باستخدام وكيل سفريات أو استخدام وسيط أسهم لتداول الأسهم يبدو وكأنه آثار من الماضي. ومع ذلك، يقوم الأشخاص في جميع أنحاء أمريكا كل يوم باستئجار وكيل عقاري لمساعدتهم في بيع منزل. إنها واحدة من الصناعات القليلة التي تجنبت إلى حد كبير الاضطرابات التي ساعدت في خفض الإنفاق الاستهلاكي في عصر الإنترنت.
ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى قوة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي أكبر منظمة مهنية في أمريكا ومجموعة ضغط كبيرة في صناعة العقارات.
لكن الحكم الصادر عن محكمة في ولاية ميسوري، الثلاثاء، وجد أن NAR وشركتي سمسرة، Home Services of America وKeller Williams Realty، مسؤولين عن تعويضات بقيمة 1.8 مليار دولار بسبب التآمر لإبقاء العمولات مرتفعة بشكل مصطنع، وهو ما قد يمثل بداية النهاية لكيفية بناء المنازل. تباع وتشترى.
تم ذكر شركتين أخريين في البداية في الدعاوى القضائية التي رفعها بائعو المنازل – إعادة/ماكس و العقارات في كل مكان، المعروفة سابقًا باسم Reology، الشركة الأم لـ Coldwell Banker وCentury 21 وSotheby’s International Realty وCorcoran – قامت بتسوية خارج المحكمة مقابل 140 مليون دولار. اعتبارًا من فترة التسوية، أعلن كل منهم عن التزامه بإجراء تغييرات على ممارساتهم التجارية – لا يشترط على الوكلاء أن يكونوا أعضاء في NAR.
في حين أن حكومات الولايات تقوم بترخيص الوكلاء العقاريين، فإن NAR لديها مدونة سلوك مفصلة تتوقع من الأعضاء الالتزام بها.
وتعهدت NAR والوسطاء باستئناف الحكم، مما يعني أن اللجان العقارية لن تذهب إلى أي مكان على الفور.
تحارب NAR الدعاوى القضائية المرفوعة من سلطات مكافحة الاحتكار الأمريكية والممارسات المناهضة للمنافسة لسنوات، ويعد الحكم أكبر انتكاسة للجمعية.
ويعد هذا الحكم واحدًا من عدة دعاوى قضائية مرفوعة حاليًا ضد NAR، والتي تواجه أيضًا تدقيقًا من وزارة العدل الأمريكية.
لقد واجه NAR بالفعل عامًا صعبًا، إذا حكمنا جانبًا، سوق الإسكان المضطرب.
في أغسطس، رئيس NAR كيني بارسيل، وهو وكيل عضو، استقالت وسط مزاعم بالتحرش الجنسي. الشهر الماضي لقد تركت شركة العقارات على الإنترنت Redfin الاتحاد.
وقالت NAR أمام اللجان إنها ستستأنف الحكم، قائلة إن القضية لن يتم حلها لسنوات.
وقال مانتل ويليامز، نائب رئيس الاتصالات في NAR: “هذه المسألة ليست نهائية، حيث سنستأنف قرار هيئة المحلفين”. “وفي غضون ذلك، سنطلب من المحكمة تخفيض التعويضات التي حكمت بها هيئة المحلفين”.
وقال داريل فروست، المتحدث باسم كيلر ويليامز: “هذه ليست النهاية”.
حجر الزاوية في حجة المدعي هو أن NAR يجبر بائعي المنازل على دفع عمولة مبالغ فيها يتم تقسيمها بين وكيلهم ووكيل المشتري. جادل بائعو المنازل بأن تقاسم العمولة كشرط للوصول إلى خدمة الإدراج المتعدد كان غير عادل وأبقى العمولات مرتفعة بشكل مصطنع.
عادة، عندما يتم طرح منزل للبيع في السوق، يدفع البائع للوسيط عمولة محددة. لعقود من الزمن، كانت العمولة ثابتة بنسبة 6% من سعر البيع، مع تقسيم بنسبة 3% بين وكيل المشتري والبائع عادة.
في السوق التنافسية، يقول بائعو المنازل، إن تكلفة عمولة وكيل المشتري لا يدفعها البائع، بل المشتري الذي يتلقى الخدمة. وقال البائعون إن المشترين يمكنهم التفاوض بشأن الرسوم مع وكيلهم، ولا ينبغي للبائعين أن يكونوا في مأزق لدفعها.
جادل NAR ومتهمون آخرون في المحكمة بأن عمولاتهم كانت دائمًا قابلة للتفاوض. قالوا أيضًا إن وكيل البائع يقسم العمولة مع وكيل المشتري، مما يسمح للمشترين المثقلين بالفعل بتكاليف مثل الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق والتفتيش والتقييم لتجنب التكلفة الإضافية لدفع الوكيل. إلى جانب
احتفل المدافعون عن المستهلك بالحكم وأعربوا عن أملهم في أن يحصل المدعون على طلب القاضي ليأمر بإجراء تغييرات على كيفية هيكلة العمولات في الصناعة.
وعلى الرغم من أنها كبيرة بالفعل، إلا أن الجائزة يمكن أن تنمو أكثر من ذلك، لتصل إلى إجمالي 5 مليارات دولار، اعتمادًا على ما يقرره القاضي.
وقال ستيفن بروبيك، وهو زميل بارز في اتحاد المستهلكين الأمريكي، إن هيئة المحلفين وجدت بوضوح أن الصناعة قيدت المنافسة السعرية إلى درجة ضمان عمولات موحدة تقريبًا بنسبة 5٪ إلى 6٪. وأضاف أن المحلفين اتخذوا قرارهم بسرعة، حيث مداولاتهم لبضع ساعات فقط.
وقال بروبيك: “إن مقدار الانتصاف الزجري الذي تحدده المحكمة سيؤثر بقوة على ما إذا كان نظام المنافسة السعرية سيتطور مما يقلل تكاليف المستهلك ويزيد من جودة الخدمات”. “نأمل أن تقطع المحكمة العلاقات بين وكلاء الإدراج وتعويض وكيل المشتري، وتحرير البائعين من الالتزام بتعويض وكلاء المشتري.”
تأثير العمولات على المشترين والبائعين
ويقول الوكلاء إنه لن تكون هناك أي تغييرات فورية على كيفية إنشاء اللجان.
التأثير طويل المدى للحكم هو أنه سيتم في النهاية تقسيم زوج عمولات وكيل المشتري وعمولات وكيل البائع.
قال المحللون في شركة الخدمات المصرفية الاستثمارية Keefe, Bruyette & Woods في تقرير صدر قبل صدور الحكم إن قضية NAR والإجراءات الحكومية ذات الصلة يمكن أن تعيد تشكيل هيكل عمولات صناعة الوساطة السكنية من خلال إلغاء قاعدة عمولة الوسيط بين المشتري. وأخيراً عملية إدراج الوكلاء والبائعين وتحديد عمولات وكيل المشتري.
وقالوا إنه نظرا لأن العمولة المدفوعة للوكيل عادة ما تكون مضمنة في أسعار المنازل، إذا تم تخفيضها أو قابلة للتفاوض، فقد تنخفض أسعار المنازل أيضا.
وقال جين ديفيس، الوكيل لدى كيلر ويليامز من مجموعة هولت هومز في سبرينجفيلد بولاية ميسوري: “لا شيء يتغير على المدى القصير”. وقال “العمولات قابلة للتفاوض دائما. وسيستمر ذلك”.
لكنه قال إن التغييرات قد تكون لها عواقب غير مقصودة.
وقال ديفيس: “هناك مشترين لا يعرفون كيفية شراء منزل”. “عليهم أن يدفعوا الدفعات الأولى، وتكاليف الإغلاق، والتقييمات، وعمليات التفتيش. إذا كان عليهم أن يأتيوا بالمال للدفع لوكيل المشتري، فإن بعض الناس لا يفعلون ذلك، وينتهي بهم الأمر في نهاية المطاف أو لا يشترون بسعر الكل، قلة التمثيل لا تغطي السوق.